Forfatterens Blog Om Finansiering Og Forretningsservice

Beregning af gældstækningsdækningsgrad (DSCR)

Långivere Brug denne Lånekalkulator til at hjælpe med at bestemme lån


Kommercielle långivere er ret forsigtige i deres tegningsgaranti. Da købernes personlige kredithistorier sjældent er vigtige i kommerciel udlån, bruger de andre kriterier til at træffe udlånsbeslutninger. Erhvervsejendomme købes for at generere indkomst, så et af de kriterier, der er populære, er at se på indkomsten for at se om det er tilstrækkeligt at betale pantet korrekt og lade fortjeneste for låntagerne.

Når en långiver ser på en lejlighed eller en flerfamilieejendomme, om et pant vil blive ydet, og for hvor meget, der kan bestemmes ved hjælp af DSCR- eller gældstækningsdækningsforholdet. Det er en simpel beregning, men meget vigtigt. Långiveren er ikke særlig bekymret meget med individuelle kredit score eller historier af ejerne. Investeringsformålet er ROI, Return on Investment, og vigtigere cash flow.

Faktisk bør investorer sætte pris på långiveres omsorg for at sikre, at pengestrømsberegningerne er korrekte for et lejlighedsprojekt. De vil gerne se finanser, der viser indtægter og omkostninger. De vil derefter afgøre, om disse tal ser ud som om de vil fortsætte ind i fremtiden, eller måske blive bedre eller værre. Når tallene viser, at pengestrømmen vil dække gældsservice på en tilstrækkelig måde, validerer den investerings- og værdiansættelsesevnen hos investor (erne).

Selv om der er mange steder at se, hvordan man beregner DSCR med et projekt og pantbeløb allerede på plads, er det mere sandsynligt, at en køber vil vide, hvor meget de kan låne på et projekt, de overvejer at købe. Investorerne gør deres egne beregninger og ser til deres valgte långiver for at validere de tal, de kom op med. Både investorer og långivere har et fælles mål i denne henseende. Projektet vil være rentabelt nok til at betjene gælden med tilstrækkelig fortjeneste tilbage?

Vi vil se på dette fra to retninger, få den nuværende DSCR og evaluere en ejendom med en långiver-påkrævet DSCR. Denne beregning går tilbage til dette beløb ved hjælp af en fælles långivers acceptabel DSCR på 1,20. Så gør vi det i den anden retning og får DSCR.

Vanskelighed: Gennemsnit

Tid påkrævet: 20 minutter

Her er hvordan:

  1. Bestem kontantstrømmen eller brutto driftsindtægter efter fradrag af ledige stillinger og kreditforløb. Lej totalsum på $ 187.000 / år - 9% ledig stilling og kreditforløb ($ 16.830) = $ 170.170
  2. Så kom til NOI eller netto driftsindtægter ved at trække alle andre udgifter til drift og ledelse, herunder skatter og forsikringer. Brutto driftsindtægt - Alle omkostninger = NOI, eller netto driftsindtægter
    1. $ 170.170 - 72.470 (udgifter) = $ 97.700 NOI
    2. $ 97.700 / 12 måneder = $ 8.142 / month NOI
  3. Hvis långiveren bruger et minimum acceptabelt DSCR på 1,20, så skal $ 8,142 / måned være 1,2 gange den månedlige realkreditbetaling. For at komme til den maksimale betaling er det nødvendigt at opdele $ 8,142 med 1,2. $ 8,142 månedlig netto indkomst / 1,20 minimum DSCR = $ 6785 / måned maksimal pant betaling.

  1. Nu er det kun nødvendigt at bestemme, hvor meget der skal udlånes til løbende satser. Hvis denne køber kan forvente en rente på 6,875% på et 30-årigt lån, vil en realkreditberegner fortælle os, at långiveren kan være villig til at låne $ 1.032.836 på denne ejendom, da lånet og renten ville medføre hovedstol og rentebetalinger på $ 6785 / måned og minimum 1,20 DSCR. De fleste realkreditkalkulatorer giver dig mulighed for at indtaste betalingen, renten og tidspunktet for at beregne lånebeløbet.
  2. Da vi startede, vidste vi, at vi støttede et realkreditbeløb ved hjælp af en angivet DSCR, da vi er købere, der ønsker at estimere, hvor meget der kan lånes til at pantage en ejendom, vi vurderer for køb. Men lad os bare lave en DSCR-beregning, hvor vi kender det aktuelle projekts udgifter og pantbetaling. $ 223.000 NOI / $ 172.000 årlige realkreditbetalinger = 1,30 DSCR
    1. 1,3 er bedre end 1,2 i dette tilfælde, så sandsynligvis en acceptabel DSCR. Men hvis der søges et nyt lån på et driftsprojekt, vil nuværende NOI blive brugt som vi gjorde ved først at se, hvad der kunne være tilgængeligt som et pantom.

Når tallene virker, kan investorer og långivere føle sig godt tilpas med projektfinansiering og fremtidig rentabilitet.

Hvad du har brug for:

  • Indtægts- og udgiftsoplysninger for ejendommen.
  • En realkreditberegner.

FAQ - 💬

❓ Hvad Er dækningsgraden?

👉 Kort sagt viser dækningsgraden forholdet mellem virksomhedens omsætning, og de faste omkostninger virksomheden har. Ved at beregne dækningsgraden kan virksomheden se, hvor mange penge der er til at betale de faste omkostninger. Dækningsgraden er et meget udbredt nøgletal.

❓ Hvordan beregne din virksomheds dækningsgrad?

👉 For at være i stand til at beregne din virksomheds dækningsgrad, skal du kende til: 1 Dit dækningsbidrag 2 Din omsætning More ...

❓ Hvor stor Er dækningsgraden i regnskabet?

👉 Dækningsgraden viser hvor stor en procentdel af virksomhedens omsætning, der er tilbage til, når variable omkostninger er fratrukket. Få styr på regnskabet og alle nøgletallene med Debitoor Regnskabsprogram. Prøv programmet gratis i 7 dage.

❓ Hvad er bruttoavanceprocent og dækningsgrad?

👉 Bruttoavanceprocent og dækningsgrad er to begreber, der bliver brugt om det samme, men der er dog en forskel på dækningsgrad og bruttoavanceprocent. Det punkt hvor bruttoavanceprocent og dækningsgrad adskiller sig ved er, at dækningsgraden beregnes af produktionsvirksomheder og bruttoavanceprocenten beregnes af handelsvirksomheder.


Video Fra Forfatteren:

Relaterede Artikler:

✔ - Markedssegmentering

✔ - Te Indien - College-undervisning Sweepstakes (Udløbet)

✔ - Ting at vide om moderne Restaurant Fine Dining


Hjælp? Del Dette Med Dine Venner!